Купить квартиру в Кракове с полным сопровождением

По актуальным данным на июль 2025 года, цены на квартиры в Кракове варьируются от 13 834 до 17 282 зл/м² в зависимости от источника и методологии подсчета. Средняя стоимость составляет около 16 000 зл/м².

Краков занимает второе место в Польше по дороговизне недвижимости после Варшавы.


Цены стабилизировались с апреля 2024 года, прогноз на конец 2025 — потенциальный рост до 15 049 зл/м².
Естественно стоимость зависит от многих факторов, наличие либо отсутствие: балконов, терас, гаражей, района, удаленности от базовой городской инфраструктуры

Процесс покупки в Кракове включает семь основных этапов.
Начинаем с определения бюджета и районов поиска с учетом специфики города — близости к университетам, UNESCO зоне, транспортной доступности.

Подбираем варианты на первичном или вторичном рынке, включая исторические "каменицы" в центре или современные комплексы в Нова Гуте.
Проводим осмотры и проверку документов, особенно важную для объектов в UNESCO зоне с возможными ограничениями на реконструкцию.
Ведем переговоры о цене, в Кракове торг возможен в пределах 5-10%. Подписываем предварительный договор с задатком 10-20%.
При необходимости оформляем ипотеку, польские банки охотно кредитуют покупку в Кракове. Завершаем сделку у нотариуса и регистрируем право собственности. Весь процесс занимает 1-2 месяца.

Иностранные граждане имеют полное право покупать квартиры в Кракове без специальных разрешений.
Граждане ЕС пользуются теми же правами, что и поляки. Гражданам третьих стран доступны квартиры в многоквартирных домах, включая исторические каменицы и жилье от застройщиков.

Единственное ограничение касается земельных участков под индивидуальную застройку.
Краков особенно привлекателен для иностранных инвесторов благодаря стабильному туристическому потоку и присутствию Ягеллонского университета.

Необходимые документы: переведенный и нотариально заверенный паспорт, справка о доходах, банковские выписки.

Банки предоставляют ипотеку иностранцам при соответствии стандартным требованиям по доходам.

Выбор района зависит от ваших целей и предпочтений.
Stare Miasto (Dzielnica I) — престижный исторический центр с объектами UNESCO, идеален для туристической аренды, цены 17 749 зл/м².
Krowodrza (Dzielnica V) — самый динамично растущий район (+2,92% за месяц), популярен среди студентов и молодых специалистов, цена 15 652 зл/м².
Grzegórzki — близко к центру, развитая инфраструктура, 20 187 зл/м².
Podgórze — правый берег Вислы, тихая атмосфера, растущий потенциал.
Nowa Huta — самый доступный крупный район (13 000 зл/м²), уникальная социалистическая архитектура, хорошие перспективы роста.
Zwierzyniec — зеленый престижный район, 19 490 зл/м². Для инвестиций рекомендуем центральные районы и Krowodrza, для жизни — Podgórze и Nowa Huta.

Потому что наша цель — сэкономить ваши деньги и заработать ваше доверие. Если мы снизим стоимость квартиры на 50 000 злотых, наша комиссия уменьшится всего на 1 500 злотых. Но вы расскажете о нас друзьям, и это приведёт к новым сделкам. Нам важнее довольные клиенты, чем лишние проценты.

Старый город Кракова — уникальная инвестиционная возможность как объект UNESCO с исключительным туристическим потенциалом. Средняя цена 17 749 зл/м² оправдана престижностью локации и стабильным доходом от краткосрочной аренды.

Квартиры в исторических каменицах отличаются высокими потолками, толстыми стенами и аутентичной атмосферой.
Преимущества: круглогодичный туристический поток, высокая ликвидность, статусность владения, близость к культурным объектам.

Ограничения: строгие требования к реконструкции в UNESCO зоне, ограниченные парковки, шум от туристов, высокие управленческие расходы.

Идеально для инвесторов, планирующих туристическую аренду, или покупателей, ценящих историческую ценность и готовых к премиальным тратам.

Для семей рекомендуем
Bieżanów-Prokocim — признан самым счастливым районом (73% удовлетворенности), доступные цены, новые жилые комплексы с детскими площадками.
Krowodrza отлично подходит благодаря 60 żłobkom и 7 klubom dziecięcym, близости к паркам и образовательным учреждениям.
Mistrzejowice — тихий район с развитой детской инфраструктурой, быстрые продажи недвижимости (91 день).
Bronowice — пригородная атмосфера в городской черте, близость к зеленым зонам. При выборе учитываем близость к żłobkom (в Кракове 22 муниципальных), школам, паркам, безопасность района, наличие детских площадок во дворах.

Предпочтительны квартиры на 2-4 этажах с балконом или террасой на 0м этаже, желательно с парковочным местом или гаражом для семейного автомобиля.

Nowa Huta — наиболее перспективный район для инвестиций по соотношению цена-потенциал.
При средней цене 13 000 зл/м² (самая низкая среди крупных районов) предлагает уникальные возможности.
Социалистическая архитектура с классицистическими элементами создает аутентичную атмосферу. Район характеризуется широкими улицами без пробок, хорошей транспортной доступностью (40-60 минут до центра), развитой инфраструктурой как "мiasteczko w mieście".

Новые инвестиции, такие как Nowe Branice, предлагают современные квартиры по минимальным ценам на первичном рынке без налога PCC 2%.

Преимущества: доступность, потенциал роста, чистый воздух благодаря продуманной планировке, близость к Висле.
Идеально для первой покупки, молодых семей и инвесторов, ищущих долгосрочный рост стоимости.

Новые проекты в Кракове предлагают современный комфорт и гибкие условия покупки. Ключевые преимущества: освобождение от налога PCC 2%, гарантии застройщика, современные технологии, возможность выбора отделки.
Популярные проекты:
City Vibe на Podgórze — функциональная многоэтапная инвестиция,
Nowe Branice в Nowa Huta — минимальные цены на рынке,
Casa Sole в Dębniki — семейная архитектура.
Новостройки часто включают подземные гаражи (+20% парковочных мест к количеству квартир), террасы, балконы, консьерж-сервис.
Застройщики предлагают рассрочку, ипотечные программы до сдачи объекта. Цены на первичном рынке на 10-15% выше вторичного, но окупаются современностью и возможностью сделать ремонт под ключ от застройщика.
Особенно выгодно для покупателей, планирующих долгосрочное проживание или премиальную аренду.

Вторичный рынок Кракова предлагает уникальные возможности, особенно в историческом центре.
Довоенные каменицы с высокими потолками, толстыми стенами и аутентичной архитектурой создают неповторимую атмосферу.
Районы Podgórze, Zwierzyniec, Krowodrza предлагают квартиры с характером, часто большей площади и интересными планировками.
Преимущества: экономия 10-15% по сравнению с новостройками, немедленное заселение, сформированная инфраструктура, уникальная архитектура, возможность найти квартиры с террасами или балконами в исторических зданиях.

Многие объекты уже отремонтированы предыдущими владельцами.
Недостатки: возможная необходимость модернизации коммуникаций, ограничения на изменения в UNESCO зоне, отсутствие парковки.
Идеально для ценителей истории, инвесторов в краткосрочную аренду и покупателей, ищущих квартиры с душой.

Польские банки активно кредитуют покупку недвижимости в Кракове, особенно привлекательном для банков благодаря стабильности рынка и туристическому потенциалу.

Условия ипотеки: первоначальный взнос 10-20%, срок до 35 лет, процентные ставки 6-9%. Максимальная сумма кредита 80-90% от оценочной стоимости. Банки рассматривают доходы в злотых, евро, долларах.

Для иностранцев требуется подтверждение стабильного дохода за 6 месяцев, переведенные документы, иногда поручители. Краков считается низко-рисковым направлением для кредитования благодаря ликвидности рынка и постоянному спросу.

Особые программы для покупки новостроек с отсрочкой платежей до сдачи объекта. Мы сотрудничаем с ведущими банками и поможем выбрать оптимальные условия кредитования с учетом специфики краковского рынка.

Студенческий рынок Кракова один из самых стабильных в Европе благодаря Ягеллонскому университету (основан в 1364 году) и другим вузам.

Особенно выгодны инвестиции в районе Krowodrza с 60 żłobками и близостью к университетским кампусам.
Студенческая аренда: кавалерки 1400-1800 зл/месяц, 2-комнатные 2000-2800 зл, комнаты в больших квартирах 800-1200 зл.
Преимущества: круглогодичный спрос, стабильные арендаторы, возможность сдачи комнат отдельно, растущий поток международных студентов.

Оптимальные объекты: квартиры 2-4 комнаты с отдельными входами в комнаты, близость к университетам и транспорту, наличие мебели.
ROI составляет 6-8% годовых при правильном управлении. Районы Krowodrza, части Grzegórzek и Prądnik Czerwony наиболее востребованы студентами.

Налоговая система при покупке недвижимости в Кракове стандартна для Польши.
При покупке на вторичном рынке уплачивается налог PCC 2% от стоимости сделки. При покупке новостройки взимается VAT, обычно включенный в цену застройщика.

Дополнительные расходы: нотариальные услуги 0,3-1% от стоимости (в Кракове в среднем 3000-5000 зл), регистрация в земельной книге 200 зл, услуги адвоката 2000-4000 зл. Ежегодный налог на недвижимость: 2-4 зл/м² в зависимости от района и типа застройки.

В UNESCO зоне могут быть дополнительные сборы за согласование изменений. Общие дополнительные расходы составляют 3-4% от стоимости квартиры. Иностранцы не имеют права на налоговые вычеты, но могут оптимизировать расходы через правильное структурирование сделки.

Близость к университетским кампусам значительно влияет на рынок недвижимости Кракова.
Район Krowodrza, где расположены кампусы Ягеллонского университета, демонстрирует наибольший рост цен (+2,92% за месяц).
Квартиры в радиусе 1-2 км от университетов стоят на 10-15% дороже аналогичных в других районах.
Преимущества университетской близости: стабильный спрос на аренду, высокая ликвидность при продаже, развитая молодежная инфраструктура, культурная активность района.
Оптимальные объекты для студенческой аренды: кавалерки и 2-комнатные квартиры, желательно с балконом, в домах с хорошим транспортным сообщением. Особенно ценятся квартиры рядом с библиотеками, студенческими центрами, недорогими кафе.
Инвестиционная привлекательность растет благодаря международным программам обмена и росту числа иностранных студентов.

Пригороды Кракова предлагают отличные возможности для покупки домов с экономией до 30% по сравнению с городом.
Wieliczka — самое популярное направление благодаря соляной шахте UNESCO, развитой инфраструктуре и регулярному транспортному сообщению.
Skawina (17 км от центра) — промышленный центр с доступными ценами на дома с участками.
Типы домов: близняки (bliźniaki) от 800 000 зл, шереговцы (szeregowce) от 600 000 зл, отдельно стоящие дома от 1 200 000 зл.
Преимущества: чистый воздух, больше пространства, возможность иметь гараж и террасу, спокойная семейная атмосфера.
Транспортная доступность: 25-45 минут до центра Кракова на автомобиле, автобусное сообщение. Инфраструктура пригородов включает школы, магазины, медицинские центры.
Особенно привлекательно для семей с детьми, ценящих близость к природе при сохранении доступа к городским возможностям.

Мы проводим особенно тщательную проверку недвижимости в Кракове с учетом специфики города.
Юридическая проверка включает анализ земельной книги, проверку соответствия требованиям UNESCO для объектов в исторической зоне, подтверждение возможности планируемых изменений.
Для исторических каменицы дополнительно проверяем состояние конструкций, коммуникаций, соответствие современным нормам безопасности.
Техническая экспертиза охватывает системы отопления, электрику, водоснабжение ,особенно важно для старых зданий центра.
Проверяем документы на гаражи, парковочные места, террасы, балконы в Кракове это значительно влияет на стоимость.
Для новостроек анализируем репутацию застройщика, соответствие проекта городским планам развития, наличие всех разрешений.
Предоставляем детальный отчет с рекомендациями по юридическим и техническим аспектам, оценкой рисков и потенциала объекта в контексте краковского рынка.